미국투자이민 : EB-5

1996년 설립, 이민·유학 전문 컨설팅 법인

미국

구분

 CSM 블루 마운틴 제분공장 신축 프로젝트 (Cairnspring Mills Blue Mountain Project) - Feb 2026

리저널센터

 Smith Western Regional Center LLC (대표: Stephen H. Smith)
위치 46721 Tokti Road, Pendleton, Oregon 97801 (오리건주 유마틸라 카운티)
내용 • 오리건주 펜들턴에 시간당 6미터톤 규모의 생산 능력을 갖춘 최첨단 친환경 전통 맷돌 제분 방식의 신규 밀가루 제분 공장(Flour Mill) 개발 및 신축
• 현재 공사가 50~60% 이상 진행 완료된 상태
• 개발사:
- 신규상업기업 (NCE): CSM Blue Mountain NCE LLC (매니저: NM Management BM NCE LLC / Brennen McConnell)
- 모기업 (Parent Company): Northwest Mills and Specialty Grains SPC (대표/CEO: Kevin Morse)
- 개발/운영사 (Project Company/JCE): Cairnspring Mills Blue Mountain LLC
• 956-F 승인 여부: 승인 완료
• EB5규모: $88,043,666은 전체 총 사업비
• 자본 구성:
- MDF 대출($9M), Steward 건설 대출($10M), Steward 재고 대출($9.45M)은 EB-5 자금이 모집되는 즉시 순차적으로 상환되어 사라지는 브릿지론
- 올바른 최종 안정화 자본 구성 ($88M 기준)
* 모기업 자체 자본 및 대출 (Cairnspring Equity): $32,100,000 (36.5%)
* EB-5 대출 (EB-5 Loan): $27,200,000 (30.9%)
* 선순위 은행 대출 (Native American Bank): $17,200,000 (19.6%) (주의: 한도는 최대 $25M이나, EB-5 자금 유입 후 선순위 잔액은 $17.2M으로 낮아져 안정성이 더 올라갑니다)
* 신규시장 세액공제 (NMTC Financing): $11,500,000 (13.1%) (7년 뒤 탕감받는 공짜 순보너스 자금)
* 합계 (Total Stack): $88,000,000 (100.0%)
투자금 • 투자금: $800,000 (농촌 지역 / Rural TEA 적용)
• 행정관리비: $80,000
고용 창출 163% 이상의 고용 버퍼 확보투자자 1인당 약 16.3~16.5개의 일자리 배정 가능으로 조건해지(I-829) 리스크 최소화
투자 기간 • 대출 기간: 최초 3년 (1년씩 2회 연장 가능, 최대 5년)
• 우선수익률 (Preferred Return): 연 0.25%
장점

원금 상환 (강력한 현금흐름과 우수한 부채상환비율) 이 프로젝트의 가장 큰 장점은 제품을 팔 곳이 이미 확보되어 있어 안정적인 매출을 바탕으로 한 튼튼한 출구 전략(Exit Strategy)이 마련되어 있다는 점입니다.

- 선주문(Off-take) 확보: King Arthur Baking Company, Patagonia Provisions 등 대형 우량 고객사들과 이미 장기 구매 계약 및 선결제가 완료되어 있어 매출 안정성이 매우 높습니다.

- 압도적인 현금 창출력: 공장이 안정화되는 시점(2028년경)에 연간 약 910만 달러 의 상각전영업이익(EBITDA)을 달성할 것으로 예상됩니다.

- 우수한 부채상환비율(DSCR): 3~5년 뒤 만기가 도래해 EB-5 원금을 갚기 위해 새로운 대출로 갈아탈 때(Refinancing), 연 10%의 고금리로 15년간 원리금을 상환하는 아주 보수적인(불리한) 조건을 가정하더라도 DSCR이 1.45배에 달합니다. 즉, 빚을 다 갚고도 현금이 45%나 남을 정도로 재무 건전성이 뛰어난 원금 상환 가능성이 높습니다.

- 담보권 설정: 프로젝트 회사(JCE) 지분에 대한 담보 설정(Parent Company Pledge) (※ 초기 투입된 MDF 브릿지론 $7,425,000 전액 상환 완료 시 1순위 담보권으로 자동 전환)

- I-526E 거절 시 원금 반환 보증: 모기업(Parent Company) 보증을 통해 I-526E 거절 결정 후 90일 이내 원금 반환 보증

- 제3자 자금 관리: 전문 펀드 관리사(Baker Tilly Advisory Group, LP)를 통한 자금 인출 및 지출 통제

- 상환 순서: I-526E 접수일(Receipt Date) 기준 선입선출(FIFO) 방식 상환